どうも！2023年に収益不動産を購入し大家となった、いだっこ（＠idakko97）と申します。
このブログは、自分と同じような境遇で不動産投資を始めたいという方の為になればと思っています。
２つ目の物件
１つ目の戸建てを購入して、とりあえず繰り上げ返済をしてプラスになるまでは購入を控えようと思いながら日々不動産のポータルサイトを覗いていました。
そこでちょっと気になってしまった物件が以下の物件になります。
物件情報
〇価格：７８０万円 空室物件
〇建物構造：木造戸建て
〇所在地：神奈川県大和市
〇土地面積：３８平米
〇建物面積：５０平米 ３LDK
〇築年数：昭和４４年（１９６９年）
〇表面利回り：９．２％（賃料６０，０００円で想定）
戸建ての割には表面利回りが９．２％だとなかなか厳しいですね。
しかし以下の理由で購入を決めました。
〇急行が止まる主要駅まで徒歩１５分
〇修繕箇所が少ない※水どころの交換が不要。
〇３桁万円で購入できる。
もちろんデメリットあります笑
〇駐車場無し※最寄りに月極駐車場有
〇外壁修繕履歴無し
〇土地が小さい
融資情報
築年数が５０年を超えていたので金融機関の選択肢はそこまでありません。
信金さんとの付き合いもできていないため、三井住友トラストL＆Fにお願いをしました。
ここで注意なのが支店によって融資額の範囲が異なることです。
以前ほかの物件で横浜支店に相談したところ１０００万以下は受け付けていないといわれてしまいました。※サイトでは３００万～って書いてるんですよね・・・
ところが新宿支店では１０００万以下でも大丈夫とのことでした。
横浜支店は人員が少なく小さい融資額が対応できないと不動産屋さんがおっしゃっていました。
支店によっても対応が異なることは理解して、融資の相談をしたほうがいいですね！
融資してもらうまで
三井住友トラストL&F
いきなりトラストさんに審査の依頼をかけました。
１つ目に購入した横須賀の物件が抵当が入っていないのでそれを共同担保にフルローンを申し出たところ、フルローンが通りました！
自己資金は諸費用だけとなったので手出しが非常に少なく済みました。
そして６０万円の指値がとおり７２０万円での購入となりました。
購入後の動き
購入後はリフォームをしながら賃貸募集を進めました。
賃貸募集
結論：募集から申し込みまで3カ月かかりました・・・
※9月募集12月申し込み1月入居
初めは賃料65,000円（管理費4,000円）の計69,000円で募集をしていました。
募集方法ですが、初めは近くのア〇マンショップに飛び込みで媒介契約を行い募集してもらいました。
初めの戸建てはエコーズと購入した不動産屋から募集してエコーズから成約しましたが、やはり区分や戸建ての募集する際はエコーズが最強ということがわかりました。
やはり戸建てや区分は1戸のみのせいか、不動産屋さんの進捗報告などが甘いです。
※もしかするとアパートなどもそうなのかもしれませんが・・・
それに対してエコーズはコメントでしっかり記録が残るのですごくありがたいです。
ペルソナは一人暮らし男性か、子持ち夫婦としていましたが、子持ち夫婦の方が入居してくださったので予定通りとなりました。
賃料は2,000円おとして賃料63,000円（管理費4,000円）計67,000円で成約しました。
最終的な表面利回りは１１．１％となりました。
リフォーム
リフォームは個人的に最低限に抑えたつもりですが、やっぱりDIYをしないと高めになってしまいますね。。。
- 畳表替え6畳 33,000円
- エアコン交換 エアコン2個43,800×2=87,600円 工事費91,850円 計179,450円
- クロスペイント 36,400円
- キッチン、洗面台交換 流し台29,300円キッチン置き12,100円洗面台27,100円
混合水栓10,500円 工事費121,550円 計200,550円 - 浴槽塗装 89,800円
合計539,200円
自分で鍵交換や清掃などを行っていますが省きますが合計60万弱になりました。
これをDIYerの方たちは20万かからずにやられてしまうんでしょうね、すごいです本当に・・・
最後に
購入価格720万諸費用約80万リフォーム費用約60万
実質利回りは約９．３％となります。
巷で聞く戸建ての利回りとは程遠いですよね・・・
しかし自分は事業規模5棟10室になるまでは、こんな利回りでも買い進めます。
買わなければ何も進まないからです。
失敗の購入でも勉強できることはたくさんあります。
今回でいえば、単独で不動産担保ローンは組めない横須賀の物件が共同担保にできたことです。
この小さな失敗を繰り返しながら買い進めて行きたいと思います。
それでは！！
