【不動産投資】1つ目の物件購入

どうも！2023年に収益不動産を購入し大家となった、いだっこ（＠idakko97）と申します。

このブログは、自分と同じような境遇で不動産投資を始めたいという方の為になればと思っています。

1つ目の物件

いろいろ勉強していく中で、初めは築古戸建てを購入していこうと思い毎日ポータルサイトを見て、資料請求して、安い価格帯のものは内見、ということを繰り返していました。

そのなかで目に留まったのが今回の物件です。

物件情報

〇価格：４５０万円　オーナーチェンジ物件【賃料６６０００円】

〇建物構造：木造戸建て

〇所在地：横須賀市

〇土地面積：２２５平米

〇建物面積：８０平米　３LDK

〇築年数：昭和４０年（１９６５年）

〇表面利回り：１７．６％

これだけ見るとすごいいい物件に見えますよね。実際はいわくつきだらけの物件です笑

〇売主が中国人中国在住

〇賃借人が売買契約を進めている中で退去確定

〇前面道路が二項道路でセットバック要だがセットバックする土地が隣地と按分している

〇イエロゾーン（土砂災害警戒区域）に入っている

〇所有している土地に少しだけ、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）が入っている

〇物件まで階段10段程あり

〇雨樋が全箇所破損状態。

〇屋根の上まで太い木が来ており、雨樋破損の原因となっていた

〇玄関に雨漏りの後があった

〇庭が全く管理されておらず、草ボーボー落ち葉だらけ状態

融資情報

いろいろ融資について勉強はしていたつもりですが、信用金庫の方にフリーローンなら進められるとお話しを頂き、500万10年９％月63000円支払で融資していただきました。

この借り方は非常によくないので初めての方は絶対にやめましょう！！

物件購入後、外壁や、雨樋全破損、雨樋破損原因の大木伐採を行った為、

滋賀銀行から住宅関連ローンで235万10年2.175％22000円で融資していただきました。

融資してもらうまで

信用金庫に融資してもらうまでの過程を説明していきます。

滋賀銀行

ネットで仮審査ができる、滋賀銀行に申し込みました。

しかし購入物件は路線価も低く、接道が怪しい物件ということもあり審査NGとなりました。

三井住友トラストL&F

まず三井住友トラストL&Fの横浜支店に仮審査を申し込みました。

トラストは融資額300万円から審査を受け付けていますが、横浜支店は1000万円以上でないと取り組めないとのことでした

後の購入物件で使用しますが、新宿支店は300万円でも受け付けてくださったので完全に自分の行動力不足でした・・・

セゾンファンデックス

セゾンさんもネットでの審査ができるので、仮審査を申し込みました。

しかし、物件が崩落警戒区域（イエローゾーン）に入っているため、担保不適格ということでNGでした。

横須賀の物件はセゾンさんだとほとんど厳しいかもしれないですね・・・

他信用金庫

片っ端から信金さんに電話をかけてみました。

A信金「主要駅から徒歩15分以内じゃないと厳しい」

B信金「うちは条件厳しいよ？」

C信金「他の支店も同じですよ」

直接お話しをすることすら厳しい感じでした・・・

D信金さんがお話しを聞いてくださったので、お話ししてみるとフリーローンを提案されてそのまま話を進めてしまいました。

我ながらアホですね・・・とりあえず始めないと前に進まないということで借りました。

融資はどう動けばよかったのか

もし今だったらどうするかを考えます。

ちなみに現在は家賃70,000円で貸し出せていて、下記の支払い内容になっています。

総支払額が85000円超えているのでマイナスもマイナスですね・・・

年間181,680円のマイナスです。※火災保険、固定資産税除く

自己資金が一切ない場合

三井住友トラスト新宿店に審査⇒おそらく約７割の融資額【310万20年3.9%】

物件価格の残りをフリーローンで融資【140万10年9%】※金利５，６％で探したいですが、自分が融資してもらった条件と同じにしておきます。

滋賀銀行より諸費用+リフォーム費用を住宅関連ローンから融資【285万10年2.175％】

上記融資の条件を合わせると下記にようになりますね。

※8月16日に更新　三井住友トラストに融資して頂く場合は、購入物件に抵当権を設定しない場合の融資でも取り組みができないとのことでした。

トラスト＋無担保ローンはNGってことですね。トラストに融資していただく場合は、自己資金を用意するか、共同担保を用意して諸費用分だけ支払できるようにしましょう。

上記内容で借りれると、年間86,364円のプラスになります。火災保険+固定資産税を引くとトントンですかね・・・

自己資金100万円の場合

自己資金があるだけで融資の可能性が広がります。

不動産投資を行う際は、使える額が最低100万はあった方がいいとおもいます。

日本政策金融公庫から創業融資【400万10年2.15%】

⇒公庫からの融資は自己資金が必須レベルです。自己資金要件がなくとも事業主として自己資金は用意しましょう。

滋賀銀行は今時分が借りている条件と同じ【235万10年2.175％】

自己資金を100万円入れているので、年間133,428円のプラスとなります。これで修繕費も積立できますね。

最後に

今現在自分が考えうる融資方法について書いてみました。

1件目は急がず自己資金を貯めて、日本政策金融公庫から融資を受けて物件を購入することをお勧めします。

⇒日本政策金融公庫から融資を受けたお話しは3件目購入の際にお話しします。

実績がなければ信用金庫も地方銀行も融資してもらえる可能性は限りなく低いです。築古は特にそうですね。

今後の行動としては、リフォーム費用などで保証協会付融資で信用金庫とつながりを持てればと考えています。

買ってしまったものは仕方がないので、とりあえずフリーローンをサラリー収入で繰り上げ返済を進めていきたいと思います。

それでは！

ABOUT ME

いだっこ

2013年からスニーカーにドハマりしたアラサー会社員 現在スニーカー所有数は30足（最高50足） 趣味は、スニーカー、ライブ（パンク）、漫画、ゲーム（APEX）

BLOG：https://room.rakuten.co.jp/idakko97